Доверительное управление является неотъемлемой частью современного набора финансовых инструментов в развитых странах. Это удобная возможность освободить себя от ряда обязанностей или поручить определённую работу профессионалам, которые специализируются на ней. Итак, давайте рассмотрим основы доверительного управления.
Общая информация
Первоначально давайте разберёмся с терминологией. Доверительное управление - это услуга, которая предоставляется специализированными компаниями на рынке ценных бумаг. В данном случае клиент осуществляет передачу денежных средств или других активов.
Все важные моменты оговариваются в договоре. Управляющая компания в последующем будет осуществлять сделки от своего лица, но обязательно в интересах клиента. За это она получает определённое вознаграждение в виде процента от стоимости активов, которые находятся в управлении или же часть заработанной прибыли. Доверительное управление - это надёжный инструмент сохранения и приумножения своих активов. Данные услуги, как правило, осуществляются в индивидуальном порядке. При этом учитываются личные запросы клиентов, а также их инвестиционные цели.
От чего зависит конечный результат?
Существует множество различных аспектов, на которые необходимо обратить внимание. Это и договор доверительного управления имуществом, и опытность компании, и многое другое. Но наибольшее влияние оказывает профессионализм сотрудников, что осуществляют его. Поэтому при заключении соглашения не лишним будет поинтересоваться тем, насколько успешные результаты есть у специалиста, что будет совершать сделки. Также следует внимательно прочитать договор доверительного управления имуществом. В большинстве случаев доходность не гарантируется. Но это относится к тем случаям, когда есть экономическая конъюнктура. Если же предлагается страховка, то следует серьезно подумать - а сможет ли компания выполнить взятые на себя обязательства. Есть ли для этого средства? Благодаря таким нехитрым измышлениям можно определить приемлемый для себя уровень рисков и доходности.
Кто же может нам предоставить эти услуги?
Доверительное управление - это довольно популярное направление. Поэтому данную услугу предлагает большинство крупных инвестиционных компаний и банки. Средняя цена в этом случае колеблется на отметке в 15% от размера полученной прибыли.
Следует отметить, что компании предпочитают работать с более-менее значительными суммами. Чтобы отсеять людей с небольшим количеством сбережений часто вводятся минимальные пороги значений денежных средств, что могут быть переданы под доверительное управление.
Кстати, ещё немного про договор доверительного управления. Образец сделки может быть предоставлен для того, чтобы помочь клиенту сориентироваться. Поэтому если есть какие-то проблемы или вопросы, то необходимо на месте выяснять их у специалиста.
Что можно передать?
Доверительное управление - это услуга, которая распространяется на широкий спектр объектов. Так, среди них офисные здания, производственные и складские помещения, торговые площади, жилой фонд, ценные бумаги, авторские права и многое другое. В качестве объектов могут выступать даже предприятия и различные имущественные комплексы. Относительно денег следует заметить, что здесь есть ряд определённых ограничений. Также не может быть передано имущество, которое находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Может осуществляться даже доверительное управление квартирой.
Предприятие как объект
Какие есть особенности в данном случае? Поговорим об имущественном комплексе, который используется для предпринимательской деятельности. В него входит всё что необходимо для получения конечного результата. Это земельные участки, сооружения, здания, оборудование, сырье, инвентарь, продукция и прочее.
Имущественный комплекс разрешается передавать в доверительное управление только тогда, когда он не является унитарным предприятием. Почему так? Дело в том, что унитарные предприятия всегда или находятся в оперативном управлении, или же в хозяйственном ведении. Но давайте вернёмся к теме статьи. В данном случае суть доверительного управления заключается в том, что привлекается внешняя компания и ей делегируются соответственные права на конкретный срок.
Следует отметить, что существующие органы юридического лица вроде общего собрания и директора не прекращают работу. Они продолжают выполнять свои обязанности. Но в данном случае действует правовой режим ограничений, что определён в заключенном договоре. В нём должен содержаться подробный перечень имеющегося имущества. Следует отметить, что в доверительное управление может передаваться не весь имущественный комплекс, а только его структурное подразделение.
О договоре замолвим слово
Он всегда обязан быть заключенным в письменной форме. Договор доверительного управления имуществом является чрезвычайно важным документом. В случае если он будет нарушен, при споре нельзя будет ссылаться на свидетельские показания - исключительно на документацию.
Все условия договора можно поделить на существенные и факультативные. Без первых документ не будет считаться заключенным. Факультативные условия включаются в договор по желанию сторон. Существенными являются:
- Состав имущества, что передаётся в доверительное управление, а также его стоимость.
- Наименование лица, в интересах которого будут осуществляться действия;
- Пределы прав доверительного управляющего.
- Срок действительности договора.
Документ может быть заключен в интересах как собственника, так и третьего лица, которое называется выгодопритобретателем. Следует отметить, что срок договора не может превышать 5 лет. Если ни от одной из сторон после этого времени не поступило заявление о его прекращении, то считается, что он был продлен.
Что можно указывать в качестве факультативных условий?
К услугам людей:
- Создавать определённые ограничения относительно определённых действий во время управления имущества.
- Возможности распоряжения недвижимостью.
- Перепоручение иному лицу.
- Порядок, сроки и необходимость предоставления отчета.
- Рассмотрение и детализация ответственности доверительного управляющего.
- Указание относительно передачи имущества.
- Правопреемственность в случае, если выгодоприобретатель умер (физическое лицо) или был ликвидирован (организационная структура).
- Порядок возмещения расходов, которые были понесены доверительным управляющим во время выполнения своих функций.
Кто может выступать в роли доверителя?
Для этого подходит коммерческая организация и индивидуальный предприниматель. Следует понимать, что если юридическое лицо осуществляется доверительную деятельность, то этот факт должен соответствовать целям, установленным в учредительской документации. Главная их обязанность - это управление имуществом обязательно и исключительно в интересах собственника или выгодоприобретателя. В зависимости от поставленных целей оно может приобретать разные формы. Диапазон здесь широк - начиная от сохранения имущества и оканчивая приобретением определённых выгод. Поэтому четкое определение задач, что стоят перед управляющим - это основы доверительного взаимодействия, что должны быть отмечены в договоре.
Следует понимать, что человек, руководящий имуществом, не будет уравнен в правах с собственником или выгодоприобретателем. Так, не может быть осуществлена передача актива в управление другому лицу, равно как и продано с оплатой в карман управленцу. Но здесь есть свои исключения.
О доверительном руководителе
Как правило, они осуществляют управление самолично. Но эта обязанность может быть делегирована другому лицу в ряде случаев:
- Если есть полномочия в рамках договора.
- При наличии письменного согласия со стороны собственника.
- В силу определённых обстоятельств, когда обеспечить интересы не представляется возможным в установленный срок.
При этом следует отметить, что доверительный управляющий несёт ответственность за шаги поверенного как за свои.
Что, если руководитель не выполнял взятые на себя обязательства?
В таком случае он обязан возместить:
- Учредителю - убытки, что были причинены повреждением или утратой имущества.
- Выгодоприобретателю - упущенные за время управления доходы.
Руководитель будет нести ответственность, если он не докажет, что ситуация сложилась из-за действий:
- Учредителя.
- Выгодоприобретателя.
- Непреодолимых ситуаций.
Законодательная база
Вероятно, с этого и следовало бы начинать статью. Наибольший интерес для нас представляет ГК РФ, глава 53. В ней содержаться статьи, которые регулируют взаимоотношения. Далее будут рассматриваться исключительно правила доверительного управления.
В статье 1013 рассматривается, что же может выступить в качестве объекта доверительного управления. В целом она неплохо была рассмотрена ранее, поэтому пересказывать смысла нет. В статье 1014 оговаривается положение учредителя. В ней четко прописано, что в его роли может выступать исключительно собственник имущества. Так, если планируется доверительное управление квартирой, то передать её может только тот, кому она принадлежит.
Статья 1015 оговаривает различные моменты с доверительным управляющим. Она сообщает о том, кто может выступить в его роли, когда руководство осуществляется на основаниях, что предусмотрены законом. А также есть положение о том, что имущество не может быть передано государственному органу или местному самоуправлению.
Также следует понимать, что доверительный управляющий не может являться выгодоприобретателем. Такое положение дел установлено законом.
Продолжаем изучать
И следующая по счету - статья 1016. В ней рассматриваются существенные условия заключаемых договоров. Так, именно она требует, чтобы перечислялось имущество, что передаётся в доверительное управление. Также необходимо указывать имя гражданина или наименование юридического лица, в интересах которого будет осуществляться деятельность. Данные о размере и форме вознаграждении управляющими, равно как и срок действия тоже представляют интерес. Именно здесь содержится требование о том, что договор не должен превышать пяти лет. И если ни одна из сторон по окончанию срока действия не заявила о расторжении, то считается, что он продлевается на предыдущих условиях.
Переходим к статье 1017. Она предусматривает, что договор обязательно должен быть составлен в письменной форме. А при передаче недвижимого имущества необходимо дополнительной пройти процедуру государственной регистрации. Если форма договора не соблюдается, то это может служить причиной для признания его недействительности. Поэтому необходимо следить, чтобы передача имущества в доверительное управление была совершена компетентным людям.
Следующая по счету - это статья 1018. В ней оговариваются особенности обособления имущества, которое находится в доверительном управлении. Так, там содержится положение о разделении собственности, что есть у учредителя и которой управляет приглашенное руководство. Например, не может быть осуществлено взыскание по долгам, за исключением банкротства. Поэтому чтобы осуществлять доверительное управление, открывается отдельный счет в банке, с помощью которого осуществляются расчеты.
Заключение
В статье 1019 описывается передача имущества, которое обременено залогом. В таком случае залогодержатель имеет право взыскать его, если есть законные основания. При этом управляющий должен быть предупрежден о таком возможном развитии дел. В статье 1020 перечислены права и обязанности руководителя, что будет заниматься доверительным имуществом. Там описано, что он может делать, в каких случаях, и как этот процесс регулируется.
Передача имущества под доверительное управление регулируется статьей 1021. Также она рассматривает возможность делегирования полномочий иному лицу. В статье 1022 описывается ответственность, которую несёт доверительный управляющий. Так, в ней внимательно рассматривается, когда он отвечает за возникшие убытки, какие обязательства выполняет и прочее. Важное значение здесь отводят договору. В статье 1023 рассматривается вознаграждение руководителю. Здесь тоже внимание уделяется договору. Статья 1024 содержит основания для прекращения сделки. Причем рассматривается как обычный отказ, так и форс-мажорные происшествия.
При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления. Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.
Суть доверительного управления
Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ. Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе. Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.
ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.
Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:
- исключительные права;
- наборы имущественных активов;
- отдельные активы недвижимости;
- акции, облигации и другие виды ценных бумаг.
Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления
Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:
- нельзя вверять управляющему денежные средства;
- под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).
В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления. Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором. Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.
В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):
- состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
- обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
- форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
- срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).
Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным. Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника. Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.
Налогообложение
Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.
Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.
ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.
Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.
Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:
- ЕНВД;
- патентная система.
Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.
Уплата НДС
Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате . Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.
П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.
Налог на имущество
Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).
Налог на прибыль
Для обеспечения правильности управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:
- Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
- Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.
ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.
Земельный налог
У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:
- собственности;
- бессрочного пользования;
- пожизненного наследуемого владения.
Спорные моменты
Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:
- Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
- В договоре проставляются подписи обеих сторон.
- Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.
Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.
Другими спорными моментами признаны:
- определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
- наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.
По договору доверительного управления одна сторона - учредитель управления передает другой стороне - доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК).
Сторонами договора доверительного управления являются учредитель управления и доверительный управляющий . Учредитель управления, будучи собственником имущества, передает его управляющему, а тот обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя. Если управление имуществом осуществляется не в интересах учредителя управления или не только в его интересах, в правоотношение включается еще один субъект - выгодоприобретатель, который обладает самостоятельным правом требования к доверительному управляющему. В этих случаях договор доверительного управления приобретает черты договора, заключенного в пользу третьего лица (ст. 430 ГК).
Характеризуя доверительное управление имуществом, ГК называет любые юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного имущества (п. 2 ст. 1012), указывает на возможность управляющего обращаться с этим имуществом как с собственным (п. 1 ст. 1020). Пределы управления чужим имуществом устанавливаются в законе, а также сторонами договора на основе свободного волеизъявления.
Передача имущества не входит в содержание обязательства по доверительному управлению, а является одним из элементов фактического состава, необходимого для возникновения обязательства. Если в доверительное управление передается недвижимость, то для заключения договора требуется государственная регистрация такой передачи (п. 2 ст. 1017 ГК). Это позволяет говорить о договоре доверительного управления недвижимым имуществом как о формальном договоре.
Договор доверительного управления носит лично-доверительный, или фидуциарный характер , что отражается в его названии, в наименовании основного должника, а также в признаках его поведения. В предпринимательских отношениях без доверия к управляющему, покоящегося на знаниях о его профессиональных и личных качествах, собственник вряд ли вступит с ним в подобные отношения. Это связано с риском неэффективного управления или утраты (полной или частичной) имущества, который несет собственник, передавая имущество в управление. В некоммерческой сфере (например, при доверительном управлении имуществом подопечного, при патронаже, при управлении наследством) важны отношения родства или дружеской близости собственника и управляющего. ГК подчеркивает личный характер обязанностей доверительного управляющего перед учредителем (п. 1 ст. 1021), закрепляет право любой из сторон отказаться от договора в связи с невозможностью личного исполнения договора управляющим (п. 1 ст. 1024).
В нормах ГК договор доверительного управления моделируется как возмездный. В силу ст. 1016 ГК при отсутствии в договоре условий о вознаграждении управляющему договор будет считаться незаключенным. Вместе с тем ГК допускает безвозмездность договора доверительного управления (п. 1 ст. 1016). Это те случаи, когда сторонами договора выступают граждане, не преследующие предпринимательских целей (управление имуществом подопечного и др.).
Доверительное управление имуществом и вещные права на имущество.
Субъект ограниченного вещного права (унитарное предприятие, учреждение) наделяется собственником правами владения, пользования и распоряжения имуществом собственника.
Следует различать доверительное управление имуществом и вещное право на имущество. Между субъектом вещного права и закрепленным за ним имуществом возникает непосредственная юридическая связь. Субъект вещного права наделяется правомочиями собственника в пределах, определенных законом (ст. 294, 296 ГК). Доверительный управляющий - фактический владелец имущества учредителя, обладает не правомочиями собственника, а правом осуществления этих правомочий в отношении имущества от своего имени*(222). Это право управляющий получает в силу заключенного договора и осуществляет его в рамках исполнения им своей основной обязанности по управлению имуществом. По своей природе данное право носит обязательственный характер. Пределы полномочий управляющего определяются не только законом, но и договором (п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020 ГК). Кроме того, субъект вещного права осуществляет правомочия собственника в своем интересе, а доверительный управляющий - всегда в интересах иного лица (ст. 1012 ГК).
Юридическая квалификация договора: реальный - считается заключенным в момент передачи вещи, консенсуальным , когда в доверительное управление передается недвижимость, такая передача в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ должна осуществляться в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости, возмездным, безвозмездным, двусторонне обязывающим - обязанности возлагаются не только на доверительного управляющего, но и на учредителя управления, который должен уплатить доверительному управляющему предусмотренное соглашением вознаграждение, возместить расходы по ведению управления.
Договоры, в которых учредители управления назначают выгодоприобретателей, относятся к категории договоров в пользу третьего лица.
Доверительное управление имуществом может возникать не только на основании договора, но и в силу закона (доверительное управление имуществом подопечного, безвестно отсутствующего и т.д.). В основе такого правоотношения (в силу закона) лежит не просто договор, а сложный юридический состав - решение органа опеки и попечительства об установлении попечительства и договор.
Стороны договора : учредитель доверительного управления и доверительный управляющий.
Субъектный состав сторон: учредитель доверительного управления - собственник имущества, а в случаях, предусмотренных законом, и другие лица, не являющиеся собственниками имущества (орган опеки и попечительства, то есть другие субъекты по закону). Доверительный управляющий - коммерческая организация (кроме унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.
Если учредитель управления указывает в договоре вместо себя иное лицо, в интересах которого должен действовать доверительный управляющий, то наряду с двумя названными стороной договора становится и третье лицо - выгодоприобретатель.
Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим юридических и фактических действий в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя);
Существенные условия договора.
· Состав имущества, передаваемого в доверительное управление . Объектом доверительного управления выступают:
o предприятия и другие имущественные комплексы;
o отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
o ценные бумаги, права и другое имущество.
В законе не содержится прямого запрета на передачу в доверительное управление вещей, определенных родовыми признаками. При этом передача в доверительное управление одних только денежных средств допускается, только если доверительным управляющим является кредитная организация либо иное юридическое лицо, получившее разрешение (лицензию) на осуществление доверительного управления денежными средствами граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 1013 ГК РФ).
При передаче ценных бумаг в доверительное управление собственник не теряет на них право собственности, в управление передается не право, а вещь.
Если в доверительное управление передается имущество, то оно должно быть обособлено от другого имущества учредителя управления и имущества самого доверительного управляющего, а для расчетов по нему открывается отдельный счет (ст. 1018 ГК РФ). Не допускается обращение взыскания на это имущество по долгам учредителя. В этом случае договор доверительного управления прекращается, и имущество включается в конкурсную массу.
· Наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя).
· Размер и форма вознаграждения управляющему (если договор возмездный). Обычно договоры доверительного управления являются возмездными. Условия о форме и сроках выплаты вознаграждения доверительному управляющему должны быть предусмотрены в договоре. При отсутствии в договоре условия о вознаграждении он считается безвозмездным, например, при заключении органом опеки и попечительства договора доверительного управления имуществом подопечного с его родственником.
· Срок действия договора, который не может превышать пяти лет, если законом не установлены иные предельные сроки. Если по истечении срока договора не последует заявление хотя бы одной из сторон о его прекращении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены в договоре (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Таким образом, длящийся характер отношений по договору дает возможность пролонгировать его на прежних условиях.
Форма договора : письменная (ст. 1017 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией. Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Если речь идет о передаче предприятия, то к этому акту прилагаются: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характеристика, размер и срок их требований. Управляющий всегда совершает соответствующее действие от своего имени, однако указывает при этом, в качестве кого он действует. Это достигается путем соответствующей информации третьих лиц в устных сделках или пометок «ДУ» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
Права и обязанности сторон должны быть четко регламентированы в договоре.
Доверительный управляющий обязан:
· осуществлять в пределах, предусмотренных законом и (или) договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (ст. 1020 ГК РФ). Закон предписывает ему осуществлять доверительное управление имуществом лично. Поручить эти действия другому лицу управляющий может в случаях (ст. 1021 ГК РФ):
а) если уполномочен на это договором, или получил письменное согласие учредителя управления;
б) если вынужден в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок;
· предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки, установленные договором (п. 4 ст. 1020 ГК РФ);
· прекращение договора влечет обязанность доверительного управляющего вернуть учредителю управления все имущество, находящееся в доверительном управлении, если иное не предусмотрено договором.
Доверительный управляющий вправе:
· осуществлять полномочия собственника на переданное ему имущество в пределах, установленных законом и (или) договором;
· применять все гражданско-правовые способы для защиты переданного в доверительное управление имущества (п. 3 ст. 1020 ГК РФ). Для защиты прав на имущество, находящегося в управлении, доверительный управляющий наделен законным правом предъявления виндикационного и негаторного исков (ст. 301, 302, 304, 305 ГК РФ, в силу п. 3 ст. 1020 ГК РФ);
· требовать уплаты вознаграждения, если предусмотрено договором, а также возмещения необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ);
· требовать от учредителя управления после заключения договора реальной передачи ему имущества.
Права учредителя управления:
· вправе требовать от доверительного управляющего надлежащего исполнения договора;
· вправе требовать от доверительного управляющего отчета о его деятельности по управлению имуществом;
· вправе требовать прекращения договора при невозможности осуществить его доверительным управляющим.
Обязанности учредителя управления - третьего лица:
· выплата вознаграждения;
· возмещение расходов за счет доходов, полученных от использования имущества.
Основная ответственность доверительного управляющего перед третьими лицами (ст. 1022 ГК РФ):
· по обязательствам перед третьими лицами, возникшими в связи с осуществлением доверительного управления имуществом, убытки погашаются из имущества, находящегося в доверительном управлении, при его нехватке - из личного имущества управляющего, и только при его нехватке - из имущества учредителя управления, не переданного в доверительное управление. Далее учредитель управления вправе потребовать в порядке регресса возмещения понесенных им убытков от действий доверительного управляющего. Данную сложную структуру ответственности Е. Суханов определил как двухступенчатую субсидиарную ответственность;
· если при совершении сделок с третьими лицами доверительный управляющий или назначенный им поверенный выходят за пределы предоставленных доверительному управляющему полномочий, либо действуют с нарушением установленных ограничений, то ответственность по возникшим при этом обязательствам несет доверительный управляющий своим собственным имуществом, кроме случаев, когда третьи лица докажут, что они не знали и не могли знать о допущенных доверительным управляющим или назначенным им поверенным указанных нарушениях.
Договор доверительного управления имуществом прекращается (ст. 1024 ГК РФ) вследствие :
· надлежащего исполнения обязательства;
· смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя;
· смерти доверительного управляющего, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим;
· признания доверительного управляющего, являющегося индивидуальным предпринимателем, несостоятельным (банкротом);
· признания учредителя управления, являющегося индивидуальным предпринимателем, несостоятельным (банкротом);
· невозможности для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом, причем доверительный управляющий обязан уведомить об этом учредителя управления по общему правилу, за три месяца до прекращения договора.
Договор коммерческой концессии
Термин «коммерческая концессия» является, по существу, синонимом вошедшего в международную практику термина «франчайзинг», под которым понимается добровольное сотрудничество двух или нескольких партнеров-предпринимателей с целью совместного использования средств индивидуализации (фирменное наименование, коммерческое обозначение, товарный знак или знак обслуживания), принадлежащих одному из них. При этом сторона, предоставившая право использовать средства индивидуализации, одновременно предоставляет пользователю охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и оказывает постоянное консультационное содействие в организации бизнеса. (Наиболее известным примером является открытие по всеми миру сети ресторанов «Макдоналдс».)
По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (п. 1 ст. 1027 ГК РФ).
Договор коммерческой концессии - консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий . Стороны договора - это правообладатель (лицо, предоставляющее право использования своих средств индивидуализации и ноу-хау) и пользователь (лицо, которому эти права предоставляются). Ими могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (п. 3 ст. 1027 ГК РФ).
Предметом договора коммерческой концессии является комплекс исключительных прав на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, на товарный знак и на коммерческую информацию, включающую опыт организации соответствующей предпринимательской деятельности. Из определения договора следует, что в предмет договора могут входить исключительные права и на другие объекты интеллектуальной собственности (например, на промышленный образец).
В предмете договора коммерческой концессии особо следует выделить коммерческие обозначения - например, наименование юридического лица, хотя и незарегистрированного, но получившего широкую известность, которое охраняется без специальной регистрации (например, Кока-Кола).
Договор коммерческой концессии должен быть заключен в простой письменной форме , несоблюдение которой влечет его недействительность (п. 1 ст. 1028 ГК РФ). Этот договор подлежит государственной регистрации органом, осуществляющим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя. Необходимость такой регистрации обусловлена тем, что передавая пользование правами, индивидуализирующими деятельность, правообладатель ограничивает и свои собственные права, а такое ограничение должно быть гласным.
Государственная регистрация юридических лиц осуществляется соответствующими органами местной администрации (в Москве создана специальная Регистрационная палата). В дальнейшем предполагается сосредоточить эту функцию в органах юстиции.
При заключении договора коммерческой концессии происходит передача исключительных прав на некоторые объекты интеллектуальной собственности, переход прав на которые подлежит специальной регистрации в Патентном ведомстве (право на товарный знак, изобретение, промышленный образец).
Поэтому если в комплекс исключительных прав входят права на указанные объекты, то, помимо государственной регистрации, требуется регистрация в Патентном ведомстве. Несоблюдение требования о такой регистрации также ведет к недействительности договора.
Обязательным условием договора коммерческой концессии является вознаграждение, выплачиваемое пользователем правообладателю. Статья 1030 ГК РФ содержит примерный перечень форм таких выплат, среди которых упоминаются фиксированные разовые или периодические платежи, отчисления от выручки, наценки на оптовую цену товаров, передаваемых правообладателем для перепродажи. Однако на практике вознаграждение правообладателя обычно состоит из двух частей: платы за присоединение к фирменной сети правообладателя и последующих периодических платежей, определяемых в твердых суммах либо в процентах от выручки.
Возможны ситуации, когда правообладатель меняет свое фирменное наименование или коммерческое обозначение на то, которое в большей степени соответствует его имиджу. Такое изменение в определенной степени затрагивает и пользователя, поэтому закон устанавливает, что договор коммерческой концессии действует и в отношении нового фирменного наименования или коммерческого обозначения правообладателя. Если же пользователь не захочет воспользоваться своим правом, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения причитающегося правообладателю вознаграждения.
Для договоров коммерческой концессии характерно наличие условий, реализация которых может привести к ограничению конкуренции на рынке. В частности, речь идет о закреплении за пользователем определенной территории, на которой не могут действовать ни другие пользователи, ни сам правообладатель, а также о запрете для пользователя вступать в конкуренцию как самостоятельно, так и путем получения аналогичных прав у конкурентов правообладателя (такой запрет может действовать в течение определенного срока и после окончания действия договора).
Осознавая, что эти положения могут противоречить антимонопольному законодательству, ГК РФ дает возможность оспорить эти условия и признать их недействительными по требованию антимонопольного органа (Государственный комитет по антимонопольной политике) или иного заинтересованного лица, если эти условия с учетом состояния соответствующего рынка и экономического положения сторон противоречат антимонопольному законодательству (п. 1 ст. 1033 ГК РФ). Решение оспорить ограничительные условия договора должно приниматься как после изучения общей ситуации, так и выяснения того положения, которое занимают на этом рынке стороны договора. Вместе с тем в ст. 1033 ГК РФ упоминаются два условия, ограничивающие права сторон, которые в любом случае должны признаваться ничтожными. Такие ограничения распространяются на:
а) право правообладателя определять цену продажи товара пользователем или цену работ (услуг), выполняемых (оказываемых) пользователем, либо устанавливать верхний или нижний предел этих цен;
б) обязанность пользователя продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения (место жительства) на определенной в договоре территории.
Договор коммерческой концессии может заключаться как на определенный срок, так и без указания срока. Из этого следует, что срок не является существенным условием договора.
В ГК РФ предусмотрен ряд обязанностей правообладателя, которые должны быть включены в договор коммерческой концессии. Так, в соответствии с п. 1 ст. 1031 ГК РФ правообладатель обязан:
передать пользователю техническую и коммерческую документацию и предоставить иную информацию, необходимую пользователю для осуществления прав, предоставленных ему по договору коммерческой концессии, а также проинструктировать пользователя и его работников по вопросам, связанным с осуществлением этих прав;
выдать пользователю предусмотренные договором лицензии, обеспечив их оформление в установленном порядке.
Ряд обязанностей правообладателя носят факультативный характер - могут включаться в договор по усмотрению сторон. К таковым, в частности, относятся обязанности правообладателя:
обеспечить регистрацию договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ);
оказывать пользователю постоянное техническое и консультативное содействие, включая содействие в обучении и повышении квалификации работников (п. 2 ст. 1031 ГК РФ);
контролировать качество товаров (работ, услуг), производимых (выполняемых, оказываемых) пользователем на основании договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1031 ГК РФ).
Договором коммерческой концессии может быть предусмотрено право пользователя разрешать другим лицам использование предоставленного ему комплекса исключительных прав или части этого комплекса на условиях субконцессии, согласованных им с правообладателем либо определенных в договоре коммерческой концессии. В договоре может быть предусмотрена обязанность пользователя предоставить в течение определенного срока определенному числу лиц право пользования указанными правами на условиях субконцессии (п. 1 ст. 1029 ГК РФ).
Таким образом, по договору субконцессии пользователь выступает в качестве вторичного правообладателя, а его контрагент - в качестве вторичного пользователя. С помощью субконцессии первоначальный правообладатель расширяет свои возможности воздействия на рынок сбыта своих товаров или услуг и потому заинтересован в их выдаче. В связи с этим закон допускает возможность замены вторичного правообладателя (т.е. пользователя по основному договору коммерческой концессии) основным правообладателем в случае досрочного прекращения концессионного договора, заключенного на срок, либо расторжения такого договора, заключенного без указания срока (п. 3 ст. 1029 ГК РФ).
Если договор коммерческой концессии был заключен на определенный срок, то он действует в течение этого срока, а если заключен без указания срока - до прекращения в установленном законом порядке. Однако и до прекращения срока действия договора он может быть прекращен или изменен.
Изменение договора осуществляется по соглашению сторон. Он может быть также изменен в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Наконец, договор может быть изменен при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом любые изменения договора коммерческой концессии подлежат обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и его заключение (ст. 1036 ГК РФ), и лишь с момента регистрации изменения приобретают силу для третьих лиц.
Что касается прекращения договора, то он, помимо общих оснований прекращения обязательств, прекращается также в случаях:
а) одностороннего отказа от договора, заключенного без указания срока. Каждая из сторон договора вправе во всякое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более продолжительный срок (п. 1 ст. 1037 ГК РФ);
б) одностороннего отказа пользователя от договора в случае изменения фирменного наименования или коммерческого обозначения правообладателя (ст. 1039 ГК РФ);
в) прекращения принадлежащих правообладателю прав на фирменное наименование и коммерческое обозначение без замены их новыми аналогичными правами (п. 3 ст. 1037 ГК РФ);
г) смерти правообладателя, если наследник в течение шести месяцев со дня открытия наследства не зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 1038 ГК РФ);
д) объявления правообладателя или пользователя несостоятельным (банкротом) в установленном порядке (п. 4 ст 1037 ГК РФ).
Прекращение договора коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в тех же органах, которые регистрируют заключение этого договора. При этом если регистрируется любое изменение договора, то прекращение договора регистрируется только в том случае, если оно произошло досрочно (в тех случаях, когда договор заключался на определенный срок) или если договор заключался на неопределенный срок.
В течение срока действия договора коммерческой концессии правообладатель может уступить одно или все принадлежащие ему исключительные права третьему лицу. Сам по себе такой переход прав не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 1038 ГК РФ). В этом случае новый правообладатель просто приобретает все права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора коммерческой концессии.
В случае прекращения действия одного из исключительных прав, входящих в комплекс исключительных прав, переданных по договору коммерческой концессии, договор продолжает действовать за исключением тех положений, которые относятся к прекратившемуся праву.
В изъятие из общего правила ответственность сторон по договору коммерческой концессии наступает независимо от вины. При этом правообладатель отвечает не только перед пользователем за ненадлежащее исполнение договора, но и перед третьими лицами за ненадлежащее качество товаров (работ, услуг). Эта ответственность может быть как субсидиарной (дополнительной), так и солидарной.
В частности, правообладатель несет судсидиарную ответственность по предъявляемым к пользователю требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых, выполняемых, оказываемых пользователем по договору коммерческой концессии (ч. 1 ст. 1034 ГК РФ). Если же требования предъявляются к пользователю как к изготовителю продукции (товаров) правообладателя, то последний отвечает солидарно с пользователем. Вместе с тем ответственность правообладателя ограничивается условием о качестве и не распространяется на нарушение пользователем других условий договоров, заключаемых с третьими лицами (количества, сроков и т.д.).
Комментарии-Методика
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества - правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.
Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.
Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества. Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).
Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).
При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).
На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).
Согласно позиции арбитров, изложенной в Постановлениях ФАС Уральского округа от 11.04.2007 г. по делу № Ф09-2494/07-С6, ФАС Поволжского округа от 24.01.2008 г. по делу № А49-2407/06-84/24 договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.
Кроме того, В Постановлении ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. № Ф09-10967/07-С4 суд решил, что полномочия доверительного управляющего на распоряжение имуществом возникают только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.07.2007 г. по делу № Ф04-4363/2007(35794-А03-13) передал дело на новое рассмотрение, при этом указав, что в соответствии со статьей 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом относится к категории реальных договоров и считается заключенным с момента передачи имущества.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2007 г., 19.06.2007 г. по делу № Ф03-А73/07-1/1656 суд указал, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.
Таким образом, на сегодняшний день у арбитров нет единого мнения относительно момента, с которого договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным. В такой ситуации можно порекомендовать доверительному управляющему, все-таки осуществлять полномочия по распоряжению недвижимым имуществом после государственной регистрации передачи имущества.
Отметим, что для третьих лиц - арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
В силу пункта 3 статьи 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.09.2011 г. № Ф03-4112/2011 по делу № А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29.06.2011 г. по делу № А15-1751/2010).
Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2009 г. № Ф03-2207/2009 по делу № А73-9612/2008 суд правомерно отказал управляющему в продлении договора на тех же условиях и на тот же срок, поскольку учредителем управления в положенный срок было направлено доверительному управляющему письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.
Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть, имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.
При этом доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (пункт 2 статьи 1012 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ).
Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление ни каким образом не сказывается на арендаторах: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с собственником такого имущества, сохраняют свою силу. При этом собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов информацию о заключении договора доверительного управления. Это необходимо для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. Кроме того, после заключения договора арендаторам следует обращаться к управляющему и за реализацией своих прав по договору аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды о перемене лиц в обязательстве.
При этом необходимо учитывать, что на основании статьи 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Следовательно, нужно регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.
К договорам аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.
Напомним, согласно пункту 3 статьи 1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2005 г. по делу № А55-6159/04-36).
На практике у сторон может возникнуть вопрос: на каких именно документах следует проставлять такую пометку (только при подписании договоров, дополнительных соглашений и т.п. или же во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего)? Так, например, довольно часто пометка "Д.У." делается не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо платежей. Некоторые организации ставят пометку "Д.У." рядом с наименованием управляющего даже в платежных поручениях на уплату арендной платы. Это неправильно, объясним почему.
В пункте 2.10 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 03.10.2002 г. № 2-П "О безналичных расчетах в Российской Федерации" (далее - Положение № 2-П) установлены реквизиты, обязательные для расчетных документов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то, что пометка "Д.У." не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с Положения № 2-П нет необходимости указывать в платежном поручении пометку "Д.У.".
В графе же "Назначение платежа" платежного поручения необходимо сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.
Таким образом, использование пометки "Д.У." не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.
Согласно пункту 1 статьи 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Если доходы от доверительного управления недвижимым имуществом поступают не на отдельный счет, доверительный управляющий считается действующим в своих интересах, а не учредителя. Это дает основания собственнику расторгнуть договор доверительного управления (Постановление ФАС Уральского округа от 09.01.2007 г. по делу № Ф09-11495/06-С6).
Доверительный управляющий представляет учредителю управления (и выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности в сроки и порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ).
Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (статья 1023 ГК РФ).
При этом доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением недвижимым имуществом. В противном случае ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2011 г. по делу № А28-6975/2010 суд вынес решение об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору доверительного управления, поскольку отсутствовали достоверные и достаточные доказательства факта несения доверительным управляющим расходов, обусловленных доверительным управлением конкретным имуществом.
Беляева Н.А.
